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千房百计第二计:交房验房那些事

出处:翘楚验房 2016-01-10 22:43

导语:期待了许久,房子终于要交付了,兴奋之余,却发现交房延迟、工程质量、胡乱收费等问题接连出现。眼前的家跟自己想象中的相差甚远,说好的房子呢?于是,一场场房屋保卫战开始上演,与物业较量,与开发商交涉。数次交锋之后,身疲力竭,然而问题却仍然摆在眼前。这时候,你一定希望身边出现一位验房专家,来帮你搞定一切。经历一次交房,我们就当了一回斗士。其实,我们每个人都可以成为专家...

一、交房一般流程

1、办理收费手续
  开发商会在收房前通过挂号信将收房通知单邮递给业主,告知具体收房的时间及须准备的资料。业主按通知单上安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。
  相关证件、资料:收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等;
  注意:如业主在约定时间内没有办理相关手续,则视为开发商已实际将该房交付业主使用,业主从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

2、房屋现场查验
(1) 开发商应首先出示“两书一表”:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。(以上文件必须为原件而不是复印件)
(2) 业主缴交身份证复印件、收房通知书,领房屋钥匙。
(3) 依原合同约定标准验楼。
(4) 业主按实际验收情况填写《房屋验收情况表》,签署《商品房实测面积结算补充协议》。
(5) 如发现问题,双方应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间。如基本满意,向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图,领取钥匙。

3、办理收房手续
(1) 换发票、缴交各项相关费用。
(2) 填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。
(3) 领取《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》等各种入住手册。

二、验房快速入门

1、查看资料


(1)
房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)
(2) 《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)
(3) 《竣工验收备案表》(盖章原件)
(4) 面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)
(5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)
(6) 《建筑工程质量认定书》
(7) 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
(8) 签字时注明“楼房状况未明”

2、房屋结构


 检查房屋有无裂缝
(1) 查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。
(2) 露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。
(3) 承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。
(4) 墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕


㈡ 检查空鼓
(1) 检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面,特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。
(2) 检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方,用木棍敲一下有无空声。


㈢ 检查倾斜与水平
(1) 在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
(2) 目测大致地平。
(3) 检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪


㈣ 
测量房间的层高
  建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。


3、防/排水

 检查房屋有无渗漏。
(1) 察看房屋的地面和顶层渗水情况。
(2) 检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象。
(3) 墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。
(4) 察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。


㈡ 排水
(1) 验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。
(2) 厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当


㈢ 防水
  在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。

4、室内配套

 管道
(1)  各种管道表面镀层是否完好无破损。
(2)  看水管有无冻裂。
(3)  弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。
(4)  排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。


㈡ 门(大门,房门)
(1)  门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠。各个门的顶部都必须刷漆
(2)  目测门四边是否平行且紧贴门框,间隙是否太大(特别是门锁的一边)。
(3)  试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
(4)  试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。
(5)  关门听隔音效果并了解密封程度。
(6)  卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看,卫生间的门还要刷下边。


㈢ 
(1)  看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰,色泽是否一致。
(2)  目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。
(3)  看窗户玻璃是否完好。
(4)  试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
(5)  看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。
(6)  试锁销是否运作自如,是否插入太少或太长或太紧。
(7)  看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。
(8)  留意窗台云石是否崩裂,窗边混凝土接口有无缝隙,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。
(9)  窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

5、生活必须

㈠ 供电
(1)  拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。
(2)  保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
(3)  卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
(4)  检查开关、插座的牢固程度。
(5)  检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。
(6)  用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。


㈡ 燃气
(1)  厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。
(2)  燃气是否畅通。


㈢ 电讯与线路
(1)  打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。
(2)  电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
(3)  CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统等。
(4)  周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统等。

6、其余事项


 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符
㈡ 抄电表、水表、燃气表数值。
㈢ 有无专用垃圾道,其有无堵塞。
有无专用邮政报箱。
查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。
查问南阳台封闭计划
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